Colocation ou garage et parking : pour quel investissement locatif opter ?
L’immobilier belge évolue : les prix des logements montent, les marges se réduisent, et les investisseurs recherchent des placements rentables, stables et simples à gérer.
Deux stratégies tirent leur épingle du jeu : la colocation — pour booster les loyers — et l’investissement dans des garages, entrepôts ou parkings — pour assurer des revenus réguliers sans les tracas du résidentiel.
Alors, quelle option offre la meilleure rentabilité nette ?
La colocation : rendement élevé, mais gestion active
Une rentabilité brute séduisante
👉 Exemple : un bien loué 1 200 € en location classique peut générer jusqu’à 2 000 € en colocation (selon configuration, charges et localisation).
La colocation permet de multiplier les loyers perçus sur un même bien. Plutôt que de louer une maison entière à une seule famille, l’investisseur la loue chambre par chambre (avec espaces communs), ce qui augmente le revenu locatif global.
En Belgique, le rendement brut moyen d’un investissement résidentiel se situe généralement autour de 3 %. La colocation peut permettre de viser plus haut, souvent de l’ordre de 5 % à 8 % brut, à condition de maîtriser les périodes sans locataire et les coûts de mise aux normes.
Un marché en pleine expansion
Une demande importante :
Les étudiants et jeunes actifs cherchent des logements abordables.
Les prix à l’achat continuent de grimper.
Les villes universitaires manquent cruellement d’offres.
La colocation devient donc un levier puissant de rentabilité immobilière, avec un potentiel de revalorisation élevé à la revente.
Des contraintes importantes à maîtriser
Mais attention : derrière le rendement, la colocation implique une gestion locative exigeante :
Rotation fréquente des locataires,
Gestion des espaces communs,
Respect de normes strictes (sécurité incendie, permis de location),
Risque d’impayés ou de conflits internes.
Ce sont souvent des compteurs communs dont 1 locataire prend à sa charge l’entièreté des frais et une répartition doit se faire entre coloc…
Sans un gestionnaire professionnel ou un partenaire de confiance, la rentabilité peut rapidement s’éroder.
Wallonie : ce qui pourrait évoluer (et ce qu’il faut sécuriser)
Même si le bail de colocation est déjà encadré en Wallonie, les évolutions portent surtout sur les contrôles, les permis et la qualification des biens (colocation vs logement collectif vs coliving).
Permis de location et logement collectif : le permis est obligatoire pour les logements collectifs et certains petits logements, avec des exceptions (notamment un logement unifamilial occupé par moins de 5 colocataires majeurs liés par un contrat de colocation). La tendance est à la vigilance accrue des communes (demandes de rapports sécurité incendie, conformité, domiciliation).
Sécurité incendie : exigences renforcées en pratique (détecteurs de fumée, interconnexion lorsque le nombre de détecteurs obligatoires est élevé, conformité des cheminements, etc.). Anticiper ces postes dès l’étude de rentabilité.
Urbanisme / division / numéros : dès qu’un bien est (re)configuré (division, création de chambres, sanitaires, cuisines), le risque se déplace vers l’urbanisme et les prescriptions locales. Une colocation rentable sur le papier peut se heurter à un refus ou à des conditions techniques coûteuses.
Coliving : ce segment fait l’objet de questions parlementaires et pourrait être clarifié (statut, normes, protection des occupants). Les opérateurs ‘services inclus’ et les locations de courte durée sont particulièrement exposés au risque de requalification.
En pratique, l’investisseur prudent sécurise d’abord le cadre (urbanisme, permis de location, conformité incendie, pacte de colocation) puis seulement ensuite optimise le rendement.
Garages, entrepôts et parkings : l’immobilier sans tracas
Un rendement net stable et régulier
Face à la complexité du résidentiel, de plus en plus d’investisseurs se tournent vers les lots de garages ou places de parking.
Ces actifs combinent simplicité, sécurité et rentabilité nette.
Les rendements sur le marché belge sont souvent plus modérés qu’on ne l’imagine : en moyenne, un box/garage se situe autour de 3 % à 4 % de rendement, avec des écarts importants selon la commune et le prix d’achat.
👉 Invest Garage propose à ses clients des lots qui représentent 5 % net !
Dans les zones très tendues ou en cas d’achat ‘à bon compte’, certains investisseurs visent plutôt 4 % à 6 % brut. Le net peut rester proche du brut grâce à des charges limitées, mais il dépend du mode de location (particulier vs entreprise) et de la fiscalité applicable.
Pas de chaudière, pas de cuisine, pas d’entretien coûteux : la gestion est minimale.
Les loyers sont stables et les locataires souvent fidèles (artisans, indépendants, petites entreprises, particuliers).
Une demande structurelle
La Belgique connaît une pénurie croissante d’espaces de stationnement et de stockage, notamment autour des centres urbains et des zones logistiques.
Les parkings et garages constituent donc une valeur refuge, à la fois tangible, durable et déconnectée du cycle résidentiel.
Une fiscalité douce et prévisible
Autre avantage majeur : une fiscalité souvent plus simple que le résidentiel mais qui dépend du locataire. Lorsqu’un garage/parking est loué à un particulier à des fins privées, l’imposition se fait en général sur la base du revenu cadastral (indexé et majoré). En revanche, en cas de location à une entreprise ou à des fins professionnelles, l’imposition est moins favorable : il faut en tenir compte !
Comparatif : colocation versus parkings
| Critère | Colocation | Garages / Parkings |
|---|---|---|
| Rentabilité nette | 5 à 8% (souvent) selon charges / turnover / gestion | 4 - 5 % (souvent) |
| Gestion | Active, chronophage | Semi-passive, automatisable |
| Fiscalité | Variable (notamment si meublé / charges / structure) | Souvent RC en privé ; loyers réels si usage professionnel |
| Risque | Impayés, turnover, entretien | Très faible |
| Liquidité | Forte (forte demande urbaine) | Bonne (marché secondaire dynamique) |
| Profil investisseur | Dynamique, orienté rendement | Prudent, orienté stabilité |
En conclusion : rentabilité ou tranquillité ?
La colocation reste un bon choix pour les investisseurs prêts à s’impliquer, à gérer plusieurs locataires et à suivre la réglementation. Elle offre le meilleur rendement brut, mais aussi le plus de contraintes.
L’investissement dans les garages et parkings s’impose comme une solution clé en main :
Peu de gestion,
Peu de risques,
Revenus réguliers,
Et fiscalité avantageuse.
L’investisseur gagnant est celui qui choisit un actif adapté à son profil.
Si vous recherchez la performance locative, misez sur une colocation bien gérée.
Si vous privilégiez la rentabilité nette et la sérénité, les lots de garages et parkings représentent une alternative solide et durable.
À retenir !
Un investisseur avisé ne cherche pas forcément le rendement le plus élevé, mais le meilleur équilibre entre risque, rentabilité et tranquillité de gestion.
Prenez rendez-vous avec Pierre-François Cornet pour un échange personnalisé et entamez sans délai votre projet d’investissement rentable et maîtrisé.
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